Se acabó la picaresca de escriturar una casa por menos de lo que vale. Desde el pasado 1 de enero entró en vigor el valencia de remisión catastral para matar con esta praxis que implicaba pagos en enojado a cambio de eludir impuestos. Ahora el impuesto, tanto si se ha comprado (impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados) como si la vivienda se ha recibido por herencia u otros medios (impuesto sobre sucesiones y donaciones), se calcula con la nueva remisión. Pero los agentes inmobiliarios no sacan las cuentas: dicen que el sistema tiene un huella «confiscatorio» porque en al menos uno de cada cinco casos el valencia oficial es superior al valencia auténtico de las viviendas.

Las estimaciones varían levemente de una fuente a otra. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid ha calculado este verano que «las tasaciones periciales inmobiliarias crecerán un 25%». Es opinar, ese es el porcentaje de casos en los que los contribuyentes apelarían el suscripción del impuesto por considerarlo superior a lo adeudado, por lo que presentarían un avalúo marginal. En tanto, la Agrupación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) señala, con saco en una averiguación realizada en el primer semestre del año en 427 agencias, que el problema afecta al 19% de las ventas.

José María Alfaro, coordinador universal de la FAI, cree que la saco del problema es que «es difícil despersonalizar un precio de mercado». “Hay cuestiones de un inmueble que el operación catastral no tiene en cuenta, o no lo suficiente”, explica. Y el resultado es «una distorsión excesiva y, en ocasiones, inadmisible por elevada» del impuesto, que acaba teniendo «un huella más confiscatorio que recaudatorio». La averiguación de su asociación calcula que, en los casos en los que se produce el desvío, supone una media de un 17% más. Pero hay variaciones entre comunidades, desde el 11% en Extremadura hasta casi el 22% en Canarias. Como incluso se detectó que en las dos Castillas la incidencia (aunque no el sobrecoste) es muy superior al resto de España.

Juan Pedro Caro, socio fundador de la consultora Templo Consulting, coincide con el diagnosis y admite que el sistema inicial, que se basaba en el valencia fiscal insignificante, favorecía la trampa fiscal porque daba entradas muy inferiores a las del mercado. “Pero ahora que han pasado”, añade, “es una forma de percibir más”.

Caro describe una serie de “situaciones típicas” en las que están viendo esto. Por ejemplo, “en la saldo de una vivienda con plaza de estacionamiento, que tienen títulos registrales separados, este postrer suele estar por encima del precio de mercado”. Si tienes suerte y la casa tiene un valencia de remisión inferior, aclara, se compensa en la escritura «rebajando la casa y aumentando la plaza de aparcamiento», ya que el comprador acabará pagando el mismo precio. El perito incluso advierte de las «herencias en segundo nivel», que pueden salir muy caras con el nuevo sistema, e incluso ha trillado casos con viviendas de protección oficial, «pese a que tiene un valencia de saldo pequeño por ley».

Más litigios

El Empleo de Hacienda recuerda que el nuevo valencia “es el resultado del disección de los precios de las compraventas formalizados en escritura pública y comunicados a la Dirección Normal del Catastro”. Una portavoz del unidad completa que el cálculo se realiza «anualmente» para adaptarlo al mercado y que «se tienen en cuenta las características y circunstancias específicas de cada inmueble». “Si se acredita que hay circunstancias de la descripción del inmueble que están desactualizadas”, prosigue, “es posible solicitar la puesta al día en cualquier momento dirigiéndose por escrito a la Dirección Normal del Catastro”.

Pero en el sector inmobiliario, las soluciones propuestas por Hacienda no convencen porque implican que el contribuyente recurre a posteriori de avalar el impuesto. Alfaro, el representante de la FAI, cree que «al final lo que va a acontecer es que tendrás que ir a un perito con un tasador para contrarrestar el informe de la Compañía», lo que «encarece el coste y la litigiosidad» de las operaciones inmobiliarias. . Su asociación cree que «la escritura y el relación legalizado deberían ser prueba suficiente».

Ahora mismo no lo es. Si el valencia de remisión catastral es superior a lo que dice la escritura, se aplica para calcular el impuesto (siempre se imputa el criterio más suspensión). Y Caro cree que eso favorece a la Compañía porque «no todo el mundo va a demandar a la Agencia Tributaria a no ser que la cuantía sea considerable». Pero aun cuando lo sea, la consultora inmobiliaria cree que el sistema no tiene sentido: “Si la diferencia [entre el valor catastral y el de mercado] son 100.000 euros, le estamos haciendo rebasar 8.000 euros al contribuyente para luego impugnarlo”.

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